W praktyce coraz częściej pojawia się pytanie, czy spółdzielnie mieszkaniowe – podobnie jak klasyczni deweloperzy – podlegają reżimowi ustawy deweloperskiej. I choć oba podmioty mogą realizować inwestycje mieszkaniowe, ich modele działania są zasadniczo różne.
Spółdzielnia, zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, działa przede wszystkim na rzecz swoich członków tj. buduje lub nabywa budynki, ustanawia prawa do lokali, pomaga w budowie czy nawet wynajmuje lub sprzedaje lokale, co wynika z art. 1 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Deweloper natomiast działa w celu osiągnięcia zysku, stąd ustawa deweloperska nakłada na niego szeroki katalog obowiązków informacyjnych i gwarancyjnych, mających chronić nabywcę.
Czy zatem spółdzielnia może stać się deweloperem w rozumieniu tej ustawy? Zważywszy, że spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, o którym mowa w art. 1 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – tak – jednak wówczas, gdy kieruje ofertę budowy i przeniesienia własności lokalu do osoby spoza grona swoich członków. W takim przypadku może zostać objęta obowiązkami wynikającymi z ustawy deweloperskiej.
Jeśli jednak umowa zawierana jest z członkiem spółdzielni, w grę wchodzą wyłącznie przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności dotyczące umowy o budowę lokalu. Ustawa deweloperska, niezależnie od treści samej umowy, nie znajdzie zastosowania.
W praktyce oznacza to, że status nabywcy może całkowicie zmienić reżim prawny inwestycji. To jeden z tych niuansów, które potrafią przesądzić o obowiązkach informacyjnych i ochronie nabywcy, stąd warto mieć go na uwadze przy analizie każdej umowy.
